Respecto de su editorial “Acceso a la vivienda” (31 de agosto) y el estudio publicado por la Cámara Chilena de la Construcción acerca del encarecimiento de la vivienda en Chile, me permito tres comentarios.
1. El alza en los precios residenciales es un fenómeno mundial que no solo ha afectado a Chile y que si bien tiene mucho que ver con regulaciones normativas, se explica también por una sostenida caída en las tasas de interés reales, tanto en Chile como afuera. Si miramos la relación entre precio e ingreso, Chile no aparece particularmente caro, al menos según cifras de la OECD. Los precios de las viviendas en Chile han subido efectivamente más que el promedio mundial, pero hay que considerar que los promedios nacionales esconden grandes diferencias de precios entre ciudades y dentro de ellas mismas, haciendo difíciles las comparaciones de acceso a la vivienda.
2. Por otro lado, el alza de los precios de las viviendas impacta menos de lo que parece. Aun cuando la vivienda es un bien básico, no se compra con frecuencia. Los hogares adquieren una vivienda y permanecen en ella por años, y el alza de precio no los afecta mayormente (eventualmente a través del alza en las contribuciones, que en Chile pagan no más del 25% de las propiedades habitacionales) y es vista muchas veces como una ventaja (“mi casa vale más”). Cuando compran otra vivienda, venden la que tienen. Dado que ambos precios suelen haber subido, es solo la diferencia lo que importa.
3. Los hogares que compran por primera vez una vivienda (habitualmente más jóvenes o migrantes) son los que enfrentan de lleno su alto precio. Ahora, dado que las tasas de interés son más bajas, parece importante mirar más bien la carga financiera. El BC muestra en su Informe de Estabilidad Financiera (primer semestre 2019) cómo ella ha subido, pero se explica en parte por la deuda de corto plazo que paga tasas de interés más altas. Así y todo, esta es comparable con la carga financiera de los hogares en países con ingreso per cápita similar. La preocupación mayor del BC está en los inversionistas, tenedores de múltiples créditos hipotecarios, que compran viviendas para renta y que podrían enfrentar dificultades si hubiese una baja en los precios de arriendo o aumento en las vacancias.
José Miguel Simián/El Mercurio
